專家算給你看：不一定！
來源：邱愛莉提供
http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=11090
高房價時代，大部分人買房都會使用房貸，尤其是資金有限的首購族。
為了減輕首購族的負擔，政府提供「青年安心成家購屋優惠方案」。
不過，這樣的優惠方案真的有比較有利嗎？
目前「青年安心成家購屋優惠方案」提供優惠貸款給20歲以上，
借款人和配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅的人。和一般人
認知的「首購」（人生第一次買房子）不完全雷同。
內容部分，貸款成數最高8成，貸款額度最高500萬（超過的部分
搭配一般房貸方案），貸款年限最長30年，含寬限期3年。
可以選擇兩種利息計算方式：
1.混合式固定利率：
前2年固定利率，第1年按「中華郵政公司2年期定期儲金機動利率」
（以下簡稱「定儲利率」）固定加0.525%（目前為1.9%）固定計息，
第2年按「定儲利率」固定加0.625%（目前為2%）固定計息，
第3年起按「定儲利率固定加0.645%（目前為2.02%）機動計息。
2.機動利率：
前2年按上述的「定儲利率」加0.345%機動計息（目前為1.72%），
第3年起按「定儲利率」加0.645%機動計息（目前為2.02%）。
不管是哪一個，基本上利率都是隨著「定儲利率」浮動，就算第一種
方案有固定計息，也僅限該年度一年內固定，之後一旦央行調息，
利率就會跟著變動。這和坊間一般房貸房案是一樣的。
我們來算算看，使用「青年安心成家購屋優惠方案」到底有沒有
比較優惠呢？
由於「青年安心成家購屋優惠方案」只有部分指定銀行行庫有承作
（如：台銀、土銀、合作金庫、一銀、華南、彰銀、兆豐及
台灣中小企銀），這些銀行大多都是官股銀行。由於「青年安心成家
購屋優惠方案」額度只有500萬，超過的部分搭配一般房貸方案。
如果買一間1000萬的房子，貸款800萬，以目前利率比較低第二方案
「機動利率」來計算，其中500萬前2年1.72%，第3年2.02%。
剩下的300萬假設皆提供2.02%的利率（官股銀行的一般房貸利率較高），
如果前3年都使用寬限期，則3年下來總共繳的利息為45.48萬！
同樣的案例，如果不使用「青年安心成家購屋優惠方案」，自由選擇
條件較好的銀行行庫或壽險業者的房貸方案，800萬的貸款金額
以目前仍常見的1.88%計算（目前澳盛等外商銀行仍提供1.88%
房貸條件，台北富邦等本土銀行則有1.9%房貸方案），
如前3年一樣使用寬限期，則3年下來總共繳的利息為45.12萬，
和「青年安心成家購屋優惠方案」相去不遠。
如果貸款金額拉高（例如：貸款1200萬），或利息計算的時間拉長
（例如：20年房貸利息總計），自由選擇業者提供的房貸方案，
而不使用「青年安心成家購屋優惠方案」反而比較優惠。
就算總貸款金額在「青年安心成家購屋優惠方案」提供的500萬內，
由於第三年起利息都較一般房貸高，
只要持有期間拉長，也不見得比較有利。
下次貸款時，不妨多試算、多比較，不要落入優惠方案的迷思裡，
有時候，自由地選擇承作房貸的業者，「市場競爭」下，
反而可以提供更多的優惠！
－本文獲「House 123」授權轉載，原文在此
http://blog.house123.com.tw/archives/4419
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。
本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。
看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位
房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。
著有《買一間會增值的房子》。
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