撰文者紅色子房地產軍師紅色子房 2017.01.11
http://www.businessweekly.com.tw/article.aspx?id=18808&type=Blog
讀者來信：
子房老師，我是一個科技工程師，工作十年來存了一些錢，過去也跟著
親友買房收租，目前也是一間套房的房東。但在高壓力高競爭的科技業
工作，我不知道什麼時候工作會被取代，眼看政府的國民年金也不可靠，
兩岸對立態度與一例一休政策也似乎讓經濟紛擾不已，所以積極投資
尋找被動收入對我來說很重要。我不想把錢投資海外，對台灣也有感情，
但看到國內對投資環境這麼不友善，房價也不知道什麼時候才落底，
我該怎麼做呢？
子房觀點：
作為專業投資人，我們如果相信政府的政策，立意都是良善的，我們能做
的就是如何適應可能產生的變化。依我來看，任何政策對投資的效應
只有兩種，一種是「減法」，一種是「加法」。
「減法」效應簡單來說，就是政府想限制某些情況發生。比如「一例一休」
想限制的是勞工過勞，「環境影響評估」想限制的是土地開發過度，
「房地合一稅」想限制的是房地產的短期交易炒作。
「加法」效應簡單來說，就是政府想鼓勵某些情況發生。比如
「老屋重建條例」鼓勵都市更新，推「以房養老」分擔長照需求預算，
成立「產業創新轉型基金」推動產業發展轉型。
只是，「減法」政策過多了，就會覺得經濟不振，多一事不如少一事。
「加法」政策過多了，就會發生貧富不均，既有資源擁有者有更多
獲利的機會。
我覺得，我們投資人可以在政府鼓勵的「加法」政策下，搭配
優質經營團隊，擴散產生利益均沾的「加乘貢獻」。
比如說，老屋重建投資可能是一種「減法」，買了一棟老房子，
圍起來上鎖，放著等建商來談都市更新，或等拿到容積獎勵後轉手。
但老屋重建投資也可以是一種「加法」，買了一棟老房子，先引入
好的經營團隊，給年輕人創業作共用辦公室、引進特色烘培、餐飲、
二手書店，促進活絡當地經濟、凝聚鄰里文化，等經濟發酵並
產生商圈效應，此時的房地產都市更新的地段價值，
甚至有1+1大於2的效果。
而且面對國內房市存量仍多，加上不景氣的影響，連精華店面也
難得蕭條，我認為低租金將是長期趨勢。我身邊不少投資朋友早拋售
手上的物業，運用資源學習經營商務辦公室、背包客棧、親子餐廳、
學生宿舍、長照事業，當起二房東或代租管的物業管理，投資報酬率
勝過持有高價資產但低租金表現的物業。
雖然目前可能不是投資「房屋土地產權」的最好時機，但現在的確是
投資「空間經營股權」的最好機會。同樣300萬資金，你可以貸款投資
一間套房收很低廉的租金，也可以與專業經營團隊合作，共同投資一家
特色空間經營產業，創造更多就業機會，也賺更高的報酬。
今年的地產投資趨勢，低租金高收益事業，將勝過高房價低租金物件。
有了這樣的投資觀念，關心房價什麼時候落底？其實就不是那麼重要了。
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