溫哥華台灣屋(Vancouver Taiwan Boutique)

居家防火常識 - 9V方型電池造成火災

這是生活中的小細節，9V (9伏特) 電池通常用在煙霧警報器，

或一氧化碳感知器。但是不小心儲藏，或不安全擺放，

就容易發生火災，釀成可怕的災害後果。

請看影片中的故事說明：

What Caused This House Fire Will Shock You!

2015年新成屋預售屋跌超過一成

      《張金鶚接班人》花敬群鐵口直斷

撰文者花敬群   花敬群的房產經 2014-12-23

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=10530

11月29日九合一選舉後的台灣股市連著兩天跌掉快2%，但營建股

卻逆勢大漲約5.7%。不動產業者與股市投資人高喊著「選後房市回溫」，

並且透過代銷業者發動，暫停推動實價課稅訴求，期待讓已經冷卻

好幾個月的房市重新燃起鬥志。

然而，經過近一個月的沉澱後，雖然房地合一實價課稅的前景如何

尚不可知，但房市大老已宣稱未來七年房市難以復甦，房市無法在

選後回溫看來已成為事實。

2014年算是完了，2015年又會如何？

政府各項政策，只會落在「改革」與「保守」兩極端

一年多前有媒體問我，2014年會如何？我說：「我們是不是覺得今

（2013）年很混亂，但是我告訴你，明年會更亂。」

同樣的，近一兩個月也有不少媒體問我對明年的看法，我的答案

還是「我們是不是覺得今（2014）年很混亂，但是我告訴你，

明年會更亂。」但今年我加上一個補充：「2015年的亂是為改革準備

與市場調整的開始，也是為市場過去多年所流失的根基的償還。

這種亂，基本上是好事。」

當然，我不是預言家，更不懂易理天命這項高深的學問。但我認為，

接下來一年多的時間裡，政府所推動的各項政策，會落在「改革」與

「保守」的兩極端，也就是可能出現較大的基礎性改革，但也會出現

非常明顯的保守作為，「中道」的政策很難發生。因此，2015年的房市

會出現更多較大幅度的不確定因素，政府、市場與購屋人，甚至

制度改革運動者，都將更為不知所措。

執政黨因為地方選舉大敗，加上黨政結構的重新洗牌，他們對接下來

的政策方向確實很難拿捏，但又不能再繼續採取過往「父子騎驢」

這種兩面不討好的模式，只好來個看似大破大立，但本質上還是

類似保守鄉愿的結果。因此，我認為關於不動產交易所得稅的推動，

可能採取不推動或非常保守的方式，不然的話就是「跟你玩真的」，

但前者的機率比較高。

不用過度擔心升息，增加幅度有限

此外，我衷心期待明年不要有建商發生財務週轉問題。我認為政府

對這種事，絕對會見死不救，因為他不敢也不能救。也許極短期內

發生這種事的機率不高，但若市場交易量繼續萎縮，事情早晚仍會發生。

這種事一旦發生，市場上就會出現價格的骨牌效應，同時銀行對土地

與建築融資的收傘速度也會很快。

因為2008年金融風暴的蛇吻驚恐其實還在，而且以目前的金融機構體質

還承受得起一定程度的違約損失。這時候，保守必然是銀行的王道。

至於升息的事至少明年上半年不用過度擔心，即使下半年的增幅

也一定有限。央行是不會開金融業玩笑的，所以對利率的保守策略，

應該也是央行的王道。因此，來自金融面的壓力不再是打房管制，

而是保護銀行比保護建商更重要的市場真理。

2015年台灣房市的真正問題：「多殺多」

2015年台灣房市的真正問題，其實是市場自己搞出來的「多殺多」。

這項問題的本質來自餘國內非常嚴重的「供給過剩」問題。

過去兩年來建商蓋的房子，基本上夠未來十年所需，再加上中古市場

原本就存在的大量空屋。從「存量」觀點原本就已經是嚴重的供給過剩，

在加上這些年新增的「流量」，更讓問題惡化。

這幾年供給過剩問題沒有發酵的原因，在於投資客與自住客還相信

有漲價空間，大家肯用較高的價格買，也放心的用更高的價格賣。

這是典型的「預期增值」效果。但是，當市場景氣步入反轉，

對房產「預期貶值」的效果，不僅讓自住客開始觀望卻步，更可怕的是

讓投資客轉買為賣。

亦即，在市場上流動的供給量不再只是建商手上的餘屋，也包含之前

建商已經賣給投資客的成交量，再加上有資產者原本手上有多餘房產，

希望趁房價仍屬高檔的時候出清獲利的數量。

必須補充說明的是，「實價課稅」明年到底會不會通過是一回事，

但未來不動產稅制朝向「實價課稅」的方向則是確定的。

這個制度改革方向對未來的台灣房市，有將產生結構性的改變。

也就是未來的台灣的不動產稅制，可能不再像過去一樣提供

投機炒作天堂的條件，囤房囤地或「只進不出」這種資產階級的

房產投資策略，已經開始鬆動。

因此，有產階級應該也會開始規劃如何逐步調節資產配置，

資產階級財富的房產配置比例，也將出現逐步降低的趨勢。

2015年房市格局：價跌量縮，新成屋與預售屋修正幅度較大

可預見的，2015年的房市會是價跌量縮的格局。但基本上，中古屋市場

交易量可再繼續萎縮的空間相對較小，新屋市場的規模萎縮會較大。

同樣的，價格的修正幅度也會是中古屋修正較小，新成屋與預售屋

修正較大的結構。整體修正幅度我認為大約在一至兩成，亦即中古屋

部分除了有都更話題的老舊住宅外，修正幅度應在一成上下，

新成屋與預售屋應該會超過一成。至於都更老宅的修正幅度，

要嘛最低，要嘛最高，這要看國人到底有沒有認清什麼是都更價值，

以及都更條例在明年會不會有較具體的修法。

其實，2015年房市的關鍵意義不在漲跌多少，在於他對房市與相關制度

長期結構改變所醞釀的價值。但從實際的發展狀況而言，市場參與者

在2015年必須面對來自政治、經濟與市場的諸多震撼，好的與壞的都有。

因此我對2015年房市預期的結論是－「迷霧森林，不知所措」。

作者簡介_花敬群

政治大學地政系博士，現職為德明財經科技大學不動產投資與

經營學位學程副教授，中華民國住宅學會常務理事，

OURs都市改革組織理事。專長是不動產市場分析、

不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策；

核心理念為「地盡其利、地利共享」。

http://www.businessweekly.com.tw/CBlogList.aspx?Cid=0000000115

買二手屋前應做功課

加拿大家園 iask.ca 2014-12-21 09:24

來源: http://www.iask.ca/news/canada/2014/12/305518.html

一些大溫地區民眾在購入二手屋後，才發現屋內還暗藏意外的「驚奇」，

並因此蒙受損失。其實各地市府多半已把相關紀錄放上網，

購屋者只要事前做些功課，就可減少「夢幻屋」變成「噩夢屋」的機率。

有些二手住宅過去曾是大麻屋、冰毒屋，若干老舊住宅後院地底，

甚至還有廢棄儲油槽、原住民遺址，有些年代久遠的住宅也可能早被列入

文物保護名單。買方若不查，購入後往往得投資整修、清除，最怕的是

花錢還未必能徹底解決。

大溫哥華地產局在它網站上列出多個市府相關網站或服務，提醒買家

在成交前務必先查明有無前述這些問題。

列治文市府網站上則列出納入文物保護名單的建築和住宅，還附有照片。

溫哥華市府設有604-871-6231專線，可供查詢某一棟物業是否曾被用於

大麻屋或非法毒品屋，但限於隱私法，市府並不提供該棟物業的業主姓名。

這類過去曾被用於種植大麻或配製毒品的住宅清單，目前並無一個

涵蓋全國的資料庫，皇家騎警的資料庫，僅涵蓋各省現由騎警

負責警務的地區。

西溫市府則有份清單，列出曾裝置地下儲油槽的住宅，查詢時可到www.westvancouver.ca 網站上，點選「Fuel Storage Tank Program」，

再到「More Information」中，點選「fuel/oil tank records search」。

至於歷史建物，則可到BC Heritage Sites Inventory上查詢，其中資料

都由各地市府提供，若要查詢原民文物遺址，

則可到BC Archaeological Site，或電250-953-33338。

另外，BC省府的污染地資料庫（Contaminated Sites Registry）則列有若干

曾遭污染的地點。不過，這一資料庫必須透過www.bconline.gov.ca網址搜尋，

屬於收費服務。

溫市地價地圖一目了然

加拿大家園  2014-12-15

http://www.iaskca.com/23823.html

一個地產網站近期推出了一個可以一眼查看溫哥華市地價的地圖，

讓有意投資或置產業者方便參考。地圖清楚顯示溫市地價最貴的區域

落在寸土尺金的市中心區，而克茨蘭奴區（Kitslano）也屬於地價高昂地區。

該個由Estateblock製作的地圖，以溫市府的Open Data Catelogue為依據，

提供溫市土地每平方呎的價錢。當中可明顯看出溫市中心寸土寸金，

大部分地價都達到每平方呎500元以上，其於小部分則在300元至500元水準。

而在市中心以外最「尊貴」的區域，則為克茨蘭奴區和西百老匯街沿途，

不少都達到每平方呎500元以上。

從地圖中也可以明顯看出，溫哥華的地價以緬街（Main St）做為分水嶺，

以東的範圍就較少出現200元以上的價格，但京士威道（Kingsway）沿途

地價仍較高，其中在京士威道和界限街（Boundary Rd）也出現500元

或以上水準的紅色標示。

這個溫市地價地圖，可利用以下網址查看：

www.estateblock.com/blog/vancouver-land-prices-heat-map

【來源：世界新聞網】

留學生加國購房申請貸款如何準備材料

2014-12-09 14:42　　來源:Jessica Jin　

http://www.easy604.com/index.php?m=content&a=detail&id=39325http://#.VIfROyuUfT8

【導讀】加拿大是個相對自由穩定的社會，鼓勵非居民投資置業。

        留學加拿大，為了自住方便兼投資增值，購房是明智的。

我們今天談的留學生，是指年滿18周歲、正在上學、僅持有學習簽證

（Study Permit）的留學生一族。他們目前可以在部分銀行申請到貸款。

如果被拒絕，可以在6大銀行之外的其他 A lender 和 B lender 機構

申請貸款。至於利率多少，要依申請人具體情況而定。多數情況下，

他們能享受到與居民一樣的利率。

留學生的非居民身份、在加拿大時間短、信用分少或沒信用，確實為

貸款機構帶來比較大的風險。

貸款機構第一顧慮是稅務問題，怕被用來違法避稅。

第二顧慮的是因沒有辦法和精力去核實貸款人提供的信用及收入證明，

可能遭遇欺詐。

對持學習簽證的留學生貸款申請的要求大體如下：

1、首付一般要求35%或以上。低於這個首付比例，

得到貸款的可能性較小。

2、留學生信用最好是有的，無不良信用記錄者佳。

3、留學生本國身份證、護照和有效簽證複印文件。

4、首付款存在賬上3個月以上，並出示國外寄入的匯款證明。

5、父母本國的身份證明（身份證、護照），父母最好能獲得加拿大簽發

   的10年有效期多次入境的簽證。

6、父母提供擔保，做房貸的guarantor，或為房貸主申請人。

7、父母出示在中國（非加拿大）的單位雇用證明、工資收入單

  （連續6個月為佳）、報稅記錄（1到2年）。

8、父母出示在中國的中國銀行、工商銀行存款證明，存款時間

   6個月以上（中國銀行、中國工商銀行在加拿大有分行）。

9、父母國內銀行主帳號裡的一年流水對帳單。

10、父母在國內的信用報告（30天內）。

11、留學生在加拿大的前6到12個月租房情況

   （租金、租住時間、地址等）

12、留學生在加拿大境內的開戶銀行主帳號statement與流水帳單

   （前3到12個月）。

13、購房合同副本影本、MLS list及購房 deposit 存款證明

   （買房定金存款證明）。

14、產權交接之前，用於支付貸款的首付款的存款證明，

    及匯款單據證明。

15、另須有購房總價的1.5%到2%的存款證明，為房產交割時的花費，

    以確保closing順利完成。

16、如果買公寓或有管理費的鎮屋 (Town House)，還需提供開發商與

管理公司的相關檔，包括Condo Estoppel Certificate or

Status Certificate、防火保險單、Home Warranty證明等等。

大銀行現在對Condo的貸款審批非常謹慎。

持學習簽證的留學生，最高貸款上限通常為100萬加元。

如果申請第一貸款（First Mortgage）被拒絕後，第二貸款

（Second Mortgage）的利率較高，但第二貸款的還款方式比較靈活。

多數金融機構規定，房屋貸款的正式檔必須由申請人本人簽字，

有的機構也容許受客戶委託的律師代為客戶簽字。

這在申請時必須問清楚。

留學生賣房時，若其身份還是屬於“非居民”，則要考慮房產增值的

稅務問題，最好交與專業人員如會計師與律師來處理。

實際上，每個銀行和貸款機構的政策也會隨時間和申請人具體情況

而有所變動。但未雨綢繆的房貸申請準備工作，可以讓申請人節省

時間與精力，少走很多彎路。

溫哥華10年內變「亞洲」城市

加拿大家園 iask.ca 2014-12-06

http://www.iask.ca/news/canada/2014/12/302959.html

加拿大亞太基金會前主席兼執行長胡元豹指出，溫哥華在十年內會變成

一個「亞洲」城市，而加拿大必須找出一個與亞洲互動的能源關係。

胡元豹在接受環球郵報(The Globe and Mail)的系列專訪中表示，

加拿大得到上天眷顧，擁有龐大天然資源、政治穩定，然而很多資料顯示

加國在全球的位置上持續惡化。

胡元豹指出，在2008年金融海嘯加拿大得以倖免於難，當時很多人認為是

加國具有良好的金融制度及規管、銀行穩固所至。然而他認為，其實是中國

協助加國避過更嚴重的經濟衰退。

他指出，從2008年到2011年加國的出口持續增長，原因是中國大量輸入

加國產品。由2008年到2013年，加國出口中國的產品增加一倍，但加國出口

到世界其他地方，包括美國在內，仍不及2007年時的水準。

談到溫哥華所擔當的角色時，胡元豹表示，溫哥華是亞洲以外最亞洲的城市，

全國人口普查顯示，溫哥華目前人口有45%是亞裔，而十年內溫哥華將會成為

一個主要的「亞洲」城市。

他認為現在就必須思考，這個趨勢會否帶來貿易、商業以及人口文化的改變，

是否溫哥華會成為加國與亞洲的橋樑，或是維持一個有亞洲人的典型北美城市。

胡元豹又說，移民融入加國是一個重要課題，也是亞太基金會持續工作之一，

然而他反問如何界定「加拿大人」?當擁有愈來愈多亞裔人口的同時，是否應在

溫哥華學校教授亞洲語言?

他強調，加國必須制定一個與亞洲互動的能源關係，指出目前亞太國家

大量投資在可再生能源方面，仍然需要從其他地方獲得石油及天然氣，

而從加拿大取得這些能源，更勝於從波斯灣，亞太國家也明白加國的優勢所在。

胡元豹認為，如果跨越太平洋的能源貿易不能實現，將會引起亞太國家的質疑，

從而影響加國與亞太關係。

錢進魁省，人住他處中國人上有政策，下有對策

資料顯示，透過省提名計畫(PNP)抵埠的移民，一年後仍留在該省的比率

落差極大，繼續留在卑詩省與亞省的新移民比率逾9成，

反觀艾德華王子島省(PEI)過去幾年平均不到35%，

導致新移民流失嚴重。此外，留在魁省的投資移民僅7%到12%，

移民彙編雜誌取自政府內部檔顯示，移民部2013年9月分析PNP移民

從2006年到2010年的報稅資料，發現這些移民報到一年後，

仍留在當初提名省份的比率差異頗大。

艾德華王子島省(PEI)在留住新移民方面的表現全國最差，2006年與2007年

尚維持在46%左右，但隨後幾年都跌至30%以下。

紐芬蘭省2006年與2007年僅有40%到50%新移民留在當地，

但隨後幾年均維持在70%以上。

最能留住新移民的省份是卑詩省與亞省，連續幾年都維持在90%以上，

亞省2009年更高達95.1%，2010年也達94.7%。

卑詩省2006年新移民報到一年後，繼續留在當地的比率也高達95.9%，

2009年94.5%，但2010略跌至92.4%。

透過投資移民計畫，吸收以中國富人為主巨額資金的魁省，因申請人

「錢進魁省，人住他處」而備受抨擊，儘管數字顯示2011年後留在當地的

魁省投資移民增加，但移民部相信這是「上有政策，下有對策」的結果。

因為2011年移民部祭出第251號作業規範(Operational Bulletin)，要求加拿大

邊境服務署(CBSA)官員在入境處(POE)處理新移民報到時，

拒絕那些準備前往不同於提名省份居住的移民，

儘管名義上是針對PNP，但劍指魁省投資移民。

近年透過魁省移民計畫取得身分的人數增加，但移民部不認為魁省投資移民

轉往其他省份居住的現象有所改變，可能只是將通訊位址掛在當地，

而非真的留在魁省。移民部指各項統計資料顯示，幾年來真正留在魁省

的投資移民僅介於7%到12%間。

加拿大入籍率: 難民最高拼命入籍團聚最低

統計顯示，難民申請入籍比率最高，家庭類別移民則最低。圖為新移民宣誓

成為加國公民。(本報資料照片)

統計顯示，難民在取得永久居民(PR)身分後入籍成為加國公民的比率最高，

抵埠6年到10年內有85%選擇入籍。反觀家庭團聚(family class)移民，

可能因為抵埠時年齡較大，10年內只有6成入籍。

移民彙編雜誌Lexbase最新一期取自政府內部資料顯示，不同移民類別

抵埠後入籍成為加國公民的比率也大不相同。

難民在取得永久居民身分後6年到10年內，入籍成為加國公民的比率

高達85%，更有59%是在住滿4年到5年，一符合入籍資格立即提出申請。

反觀家庭團聚類移民，可能是抵埠時年齡較大，選擇入籍的比率

在所有移民類別中最低，成為永久居民6到10年內，僅有60%申請入籍，

而住滿4年到5年，剛符合申請資格就申請者更只有30%。

移民部官員認為，除年齡外，新移民來源地也是入籍比率有差異主因之一，

由於絕大多數難民來自開發中國家，因原居地政經局勢較為惡劣，

他們更願意成為加拿大公民，並以此地做為移民的終點站。

不能迷信MLS網路資訊

    加國地產經紀報大尺數縮小房齡

加拿大家園 iask.ca 2014-11-30 來源: 明報

http://www.iask.ca/news/canada/house/2014/11/301962.html

放售屋盤錯漏失准經紀要核實保買家報大呎數

護板牆誤作磚牆

多倫多以北的萬錦市﹐近年也增建高幢的柏文大廈。

規管當局提醒地產經紀：審慎處理在MLS上發報的屋盤資料﹐以免有錯

或不準確﹐從而保障買家免受損失。

據安省地產議會(Real Estate Council of Ontario)副守規主管馬修斯

(Bruce Matthews)指出﹐在安省地產議會的條款當中﹐有兩條經常涉及投訴﹐

其中是不準確的陳述﹐另一是錯誤及失實陳述。

不過有地產經紀認為﹐核實屋盤的資料一般都不難﹐有疑問之處可以親眼

去查看一下﹐或向業主查詢﹐又或向關當局求證﹐應可以充分履行

地產經紀的專業責任。

較早前﹐馬修斯被傳媒引述稱﹐在MLS登出的屋盤，基本上是由地產經紀

刊登的廣告。經紀必須要為這些資料負責。

他說﹐不準確陳述的一個例子，是將只有1,900平方呎在屋盤中，

說為2,000平方呎。明顯的﹐如果房子大一點﹐便應可以買貴一點。

錯誤及失實陳述的例子是將屋盤形容房屋是磚牆﹐但事實上只有正面是磚﹐

其餘是護牆板。

屋盤資料失實及不準確﹐當中可能會涉及故意的促銷手法。加強規管

有助買家免受損失。

在會計行業也擁有專業資格的該地產經紀表示﹐在MLS屋盤資料方面﹐

他的做法是要提供有證明的資料。

該經紀表示﹐有一些業主怕麻煩﹐所提供的資料﹐事前沒有怎樣核實﹐

但也會有故意隱瞞的情況。

他又表示﹐核實屋盤的資料並不困難﹐他會親自量度一下﹐親自找尋證明﹐

有需要時又會與有關當局聯絡﹐以能核對資料的準確性。

舉例來說﹐在樓面面積方面﹐他本身擁雷射測距儀﹐所以能夠用來進行量度﹐

此外﹐也可以參考類似的屋盤資料及圖則來作出判斷。

窗門及屋頂的年份，是買家關注的項目之一﹐因為這兩方面的維修及更換，

一般都需要大筆的費用﹐買家會計算在買房子的成本之內。

目前換屋頂需要四至五千元不等﹐實際情況視乎用料而定﹐而更換全屋窗子

的開支更大﹐因為數目多﹐並且需要訂製﹐一般會過萬元。

該經紀表示﹐這些設備的年份﹐可以憑收據得以證明﹐如果業主未能

提供收據﹐他會憑本身的經驗來作出判斷。例如業主指稱：只是在兩三年前

才換屋頂﹐那麼﹐他會攀高看一下﹐雖然不容易判斷﹐但還是可以看得出

新或是舊的。至於地稅及屋齡等方面的資料﹐他可以向田土廳查詢。

他又表示﹐如果本身找到的資料與業主提供的有所不同﹐他的做法是

會與業主覆核。

根據他的經驗﹐一般都能夠獲得業主同意更改資料。他最後表示﹐

對於必須提供，但又沒有來自業主以外的證明的資料﹐他會在MLS

屋盤註明有關資料，是由業主提供。如果這些資料並不重要﹐

他或會不採用。

另方面﹐李姓地產經紀表示﹐很少有業主欺騙的情況﹐但如果買家

擔心資料失實﹐應當聘請驗樓師﹐以能獲得專業意見。

這名地產經紀指出﹐其實買方經紀安排客人看樓之前﹐已經做了準備工作﹐

對MLS的資料應有一定的瞭解。

她又指出﹐買樓過程會有一段時間﹐不會是馬上成交的﹐

所以有時間來核實資料。

李姓地產經紀稱﹐暖爐及熱水爐應會有標籤﹐可以獲得相關資料﹐

至於窗子年齡等方面﹐買方經紀也可以憑經驗向客人提供一些意見﹐

但這只會是估計﹐不是準確的意見﹐因為這始終不是地產經紀的

專業範圍之內。

安省地產議會副守規主管馬修斯指出﹐常遇到投訴的問題都是經紀

容易留意得到的﹐當中包括了屋齡﹐單位平方呎數﹐每年的物業稅﹐

以及車道是共用還是私用。

共管柏文方面﹐屋盤常常混淆了睡房的法律定義﹐把太陽房說成了睡房。

馬修斯表示﹐這完全是地產經紀的責任。他說﹐這些資料易於核實﹐

重要的是經紀在刊出屋盤之前加以核證。

偽造收據騙退稅經紀罪成判監一年

安省大多倫多賓頓市的一名地產經紀，因為使用房貸申請的資料，

及編造租金收據﹐從而填報虛假的報稅表及騙取退稅﹐

已被省法院判監12個月。

加拿大稅局表示﹐賓頓市的安省法院已於本月24日

向Harinarain Mathur作出上述的裁決。

早于本年1月10日﹐這名地產經紀已向法庭承認，

詐騙超過5,000元的罪名。

這名被告是註冊地產經紀及按揭經紀﹐也經營一家會計及稅務公司。

加拿大稅局的調查發現﹐在2010年及2011年的稅務年﹐

他使用虛假的T4表格﹐並且向稅局繳交292份欺騙性的

個人所得稅報稅表。

他被指在整理這些虛假的報稅表方面﹐曾利用處理房貸申請時，

所得到的社會保險號碼，及其他的個人資料﹐並且遞交編造的

T4表格及租金收據。

他為一些不知情的納稅人填報報稅表﹐每一份可以申請

領回約1,000元的退稅。

根據案情﹐他也租用數個郵箱﹐以便收取退稅的支票。

留學生該不該以個人名義在加拿大買房

加拿大家園 iask.ca 2014-12-01 來源: 綜合新聞作者: 家園小編

http://www.iask.ca/news/canada/house/2014/12/302167.html

中國留學生在加拿大購置物業，不但省下租金，還可以有良好的居住

和學習環境，讓父母放心。國際留學生只要年滿19歲，就可以

以自己的名義在加拿大買房。

很多父母認為，子女買房有利於他們完成學業後，申請在加拿大

長期定居和工作，並儘早建立良好的信用。年滿19歲的國際留學生

可以以自己的名義在加拿大買房，對於未滿19歲的留學生，則可用

其父母的名義買房，並且可以從銀行貸款。

關於留學生購房，以下幾點需要注意：

1.留學生需要在加拿大有銀行帳戶

貸款買房，就要每月付月供款，沒有銀行帳戶，就無法支付貸款本息。

很多人有疑問，中國的親戚朋友希望在加拿大置業，但從未來過加拿大，

是否可以貸款買房。雖然加拿大各大銀行在中國都設有分行或辦事處，

可以説明開戶，但這種帳戶通常需要在加拿大境內啟動，才可以用於支付。

只有本人進入加拿大境內，才可以啟動該帳戶。因此，從未來過加拿大，

沒有開立全功能帳戶的非加拿大居民，很難申請到按揭貸款。

但是如果來加拿大旅遊一次，可在訪問期間開立有效帳戶，

或與親戚朋友開立聯名帳戶。

2.外國人可以在加拿大沒有信用記錄，

  但不能有不良記錄。

在加拿大學習工作多年的加拿大非居民，如果已經有不良信用記錄，

按揭貸款申請很難成功。無論是留學生還是其他非居民，都需要保持

良好的信用記錄，養成按時償付信用卡帳單，繳納各項公用事業費

的好習慣。

3.留學生需要有足夠首付款

留學生可以在加拿大的一些金融機構申請到按揭貸款，但首付款比例

通常比加拿大居民高。目前規定最低首付要交35%，最多可能申請到

房屋總價的65%的按揭貸款。考慮到目前加拿大的貸款利率

在2.59%左右，遠低於中國的6%，所以買房的話應該儘量多貸款。

留學生可以以自己的名義買，或以父母的名義買。因為加拿大的法律規定，

外國人可以授權加拿大境內的親戚，或朋友代理完成按揭貸款。

委託協力廠商交收房產，需要在律師見證下簽署power of attorney，

即委託授權書。

父母要幫留學生做好加拿大銀行帳戶的管理和安排。地產交易中，

一是支付買房定金;

二是在產權交接之前支付首付款餘款;

三是要每個月帳戶上有足夠支付貸款本息的金額。

持有留學簽證的學生，有些銀行不需要父母擔保加簽，也不需要首付款

在加拿大銀行的帳戶上停留一定時間。留學生在貸款買房時，銀行會要求

律師在登記產權時備註“外國人稅務條款”，即在賣房時，借款人如果依然

還是非居民身份，需要將部分賣房款留置到完成稅務申報之後，

再決定如何處置售房款。

ZT狀告加拿大黑房東官司贏等賠款

2011-07-02

http://forum.iask.ca/threads/zt-%E7%8A%B6%E5%91%8A%E5%8A%A0%E6%8B%BF%E5%A4%A7%E9%BB%91%E6%88%BF%E4%B8%9C%EF%BC%8C%E5%AE%98%E5%8F%B8%E8%B5%A2%EF%BC%8C%E7%AD%89%E8%B5%94%E6%AC%BE.738124/?utm_source=news&utm_medium=p1&utm_campaign=h2f

今年9月來到加拿大安大略省，臨時租住房子，不料遇到百年不遇

的加拿大差勁房東，此人違反合同，一不給鑰匙，二不給床，三房間

沒上鎖、沒有燈，四容留吸毒賣淫者，導致我們另外三個中加租戶

都丟失物品，以至於我們三人先後三次報警。

鑒於上述原因，本人中止合同，只要他退還本人1080加元的首末月房租，

便不採取法律手段。但此人十分囂張，聲稱合同繼續執行，退款莫想。

然而，此人一方面說繼續履行合同，另一方面他急急忙忙把那個房間

趕緊又租出去了，租給了一個來自哥倫比亞的學生。這說明他的目的

就是多賺錢，而並沒打算不放棄履行合同。

警方向我建議，狀告租賃委員會，這是一個仲裁機構，專門處理房東

租戶糾紛。同時，我請律師撰寫了律師函，請律師目的主要是因為他們

熟悉有關法律法規，在法理上幫我把一個關，省得我走彎路，

至於當庭申訴，我可以自己來，不需要律師。

2014年11月18日參加安大略省房屋租賃委員會聽證會，來了大約20人，

包括房東、租戶和租戶的代理人。看來很多租戶怕自己表達不清楚吃虧，

都請了專人代理。我陳述時候脈絡清晰、資料詳實、人證書證皆有，

包括有報警的經歷，警方的筆錄可以是一大證據。

11月25日收到租賃委員會4頁判決書，洋洋灑灑，措辭嚴謹，令人叫絕。

該判決宣佈我勝訴，判黑房東于12月5日前支付我1800.95加元，若遲付

會追加年3%的利息。這筆賠款包括首末月房租1080元，外加本人投訴

申請費45元、物件遺失補償、後租住臨時住房每日50加元共6日的費用、

打電話報警和四處聯繫產生的長途電話費，這些統統由房東支付。

很多人（尤其中國移民），息事寧人、逆來順受，不知道求助法律，

因為他們習慣了中國的人治社會。他們甚至不知道，在加拿大由於你

租住的房屋冬天溫度不夠，或其他問題而導致你外面租住旅館，

這些額外的費用也要有房東負責。

順便給大家支招——以後無論在任何領域和任何人產生糾紛，記住：

第一要保留證據，包括發票、合同、電話記錄、任何電子郵件，

如果有人承諾什麼，務請他或她發郵件，否則空口無憑

（記得國內一家公司總經理招聘我的時候，我提出簽合同，他說：

“我嘴裡說出的話，就是最好的合同！”這類話切勿由於面子問題而聽從）

；第二，要熟知法律賦予你的權利，雖然我也不熟悉加拿大租賃法，

但是憑著常理，我也能琢磨出個八九不離十。比如，合同上規定了

房東給你配備床，假如你搬進來沒有床，房東讓你臨時睡地上，那麼，

對不起，你說你要去住旅館，旅館費用房東要負責的。

中國人絕大多數就算了，因為我們習慣了向比你強勢的人低頭。

最後，害人之心不可有，防人之心不可無。我們都知道人生短暫，

誰都不願意吃飽了撐地，去找麻煩。所以，沒事不惹事，有事不怕事。

縱觀世界，最發達的國家，無一不是法治國家、民主國家、廉政國家，

不會有“我爸是李剛”的現象出現，更沒聽說過，有知法犯法的什麼

政法委高官，從而保證了社會基本的公正、公平（雖然不能說100％，

但是毫無疑問比天朝強百倍）。

感謝加拿大，感謝這個法治社會。民主萬歲！人權萬歲！普世價值萬歲！

專家警告加拿大短期炒樓小心賠光要等5年

加拿大家園 iask.ca 2014-12-05 09:45 來源: 作者:

http://www.iask.ca/news/canada/house/2014/12/302803.html

房地產專家警告，短期炒樓風險很高。(取材自urbanation.ca網站)

加拿大共管公寓市場蒸蒸日上，價格持續上漲，吸引一些急於置產

的人士進入市場炒房，打算一年內便轉手賣掉牟利。房地產行家告誡

有意這麽做的投機炒家，小心輸得乾乾淨淨。

有共管公寓項目(Condo Planet)的華裔銷售代表說∶「他們是在危險地

豪賭，但這樣的人不少。」

根據加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)的共管公寓屋主報告，在以投資為目的

的共管公寓擁有者中12%有意在一年內轉手賣掉牟利。

該華裔銷售代表說，做這種短期炒樓生意，最要緊的是時機，

如果缺乏應變計畫，萬一打算轉手賣掉時，因為市場供應充分導致

價格持平，在計入出售房產需要支付的經紀費、律師費等費用後，

出售手中的公寓單位將會虧本。

在CMHC同一份報告中稱，58.4%擁有共管公寓的投資者有意持有

公寓單位五年。該代表感到，有這樣長遠計畫的投資者更明智，

因為這使他們有充裕的時間找到轉手賣掉的時機。

他指出∶「從歷史上看，在溫哥華、多倫多和滿地可這些大城市

的房地產，總是在五年內升值，只要你購入時不要超過當時的

市場價值，準備好持有五年，最終便能對自己的投資感到滿意。」

加國非居民出售物業稅務上應注意什麼 

日期：2014-12-03 15:27    來源：星星生活   

http://myhouse365.com/home/article/show/id/1773http://

【導讀】非居民在加拿大賣房，程式和稅務上的處理與居民是不同的。

一般說來，非居民賣房應遵從以下的三步曲：

首先，非居民賣房應事先通知稅局並獲得稅局的批准。申請稅局批准的方式

是填報T2062A表（Request by Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Canadian Resource and Timber Property, Canadian Real Property (other than Capital Property) or Depreciable Taxable Canadian Property）。

這個表格一般應在賣房前報給稅局；最遲也要在賣房交易完成10天內上報。

其次，非居民的賣房人要預交25%的賣房收入給稅局作抵押金。實際上，

這種所謂的預交是被動的，是被作賣房交易的律師代扣的。按稅局的指引，

為非居民做房屋交易的律師，有責任從賣房款中，預扣25%到50%

作為預付稅金，並代表非居民賣房人直接匯給稅局。

最後，非居民的賣房人在收到稅局的批文後，應對賣房收入報稅，

與稅局結算後多退少補。稅局的批文是T2068表（Certificate –The Disposition of Property by a Non-Resident of Canada）。稅局對此相關的指引是IC72-17

（Procedures Concerning the Disposition of Taxable Canadian Property

by Non-Residents of Canada–Section 116）。適用于居民的有關資本增值

的納稅法則（即資本增值的50%計入應稅收入）也同樣適用于非居民。

需要提醒非居民賣房人的是，加拿大稅局的運作是十分緩慢的，不論是

處理售房申請（T2068 Certificate），還是最後的個人報稅。

因此，建議非居民售房人最好提前30天申請賣房批准（Certificate）；

並盡可能早的把報稅遞交上去。

這樣，如有退款，退款也才能早一點拿到手上。

筆者曾見到有的非居民賣房人心急火燎、不停地打電話稅局催問；

與其到時候乾著急，還不如早點籌畫，先做準備。

本文只起資訊介紹作用。

敬請讀者徵求您的稅務會計或投資顧問的意見，以作實際操作指引。

溫哥華法拍屋程序簡介

(1)   在MLS 看到賣家經紀的案子，

有特別說明是order to sell的，就是法拍屋

(2)   先打電話問賣家Agent :

有沒有 accepted offer 或 court date?

(3)   有的話問賣家Agent :

court date是哪天?有沒有底價(即accepted offer的價格)?

(4)   沒有的話問賣家Agent :

要 schedule-A? (其內容會說明合約內容、價格及條件有什麼subject等?)

(5)   依照schedule-A的條件，決定好價格，下offer給賣家Agent

看其接受否?

以上大約來回一次要三四天到一週左右，

若價格或條件來回議價多次則更久。

(因為對方Agent要經過和律師樓及銀行討論核可的時間)

(6)   若offer被接受的時候,會訂一個court date法院會開庭投標

(約在一個月以後) 這時大家可以去看open house, 吸引多人來投標 。

(7)   court date法院開庭投標時，就會決定誰得到標？多少價格？

有沒有住人要搬遷等？然後決定交屋時間。

(依情況約耗時3週至3個月時間)

總共歸納以上所需的時間，快的話2個月，慢的話可能四五個月

到半年。而且法院不點交，風險要自負，所以要在下Offer時，

把風險成本一起估進去。(如電氣設備、裝修破壞等)

範例：Charles在白石的法拍公寓，前後共耗時9個月。

大溫房價每分鐘車程差2萬

加國無憂 2014年11月27日來源：世界日報

http://info.51.ca/news/canada/2014/11/27/365108.shtml

地產經紀帶顧客看屋時最常強調的就是“Location、Location、Location”，

房屋所在區域對房價往往有決定性影響，由兩所大學所做的調查

也證實這一點，而且房價遞減程度還可依車程遠近來算出。

在大溫地區，越靠近溫市房價越高，與菲沙谷區的

阿伯斯福特市（Abbotsford）的平均價差超過100萬元，

預計每多一分鐘車程就減2萬元。

最新一期的麥克林雜誌（Maclean's）引用這份卡爾頓大學

（Carleton University）和滑鐵盧大學（Waterloo University）

的聯合報告，報導加拿大四個主要都會區，這種房價由核心市鎮

往外一路變動的現象，其中包括溫哥華（大溫）、卡爾加里、

蒙特利爾及多倫多。

以大溫為例，核心的溫哥華市價格最高，距離溫市中心方圓10分鐘車程內

的平均屋價高達155萬元。距離溫市中心約20分鐘車程的週邊第一圈市鎮，

包括北岸、本拿比、列治文等市的平均樓價約為131萬。

距離溫市30分鐘車程的第二圈市鎮包括三聯市、新西敏市、素裡、

新西敏市、三角洲市等，平均屋價則為85萬5100元。

30分鐘車程第三圈市鎮包括蘭裡市、楓樹嶺等地，平均屋價為70萬6000元。

40分鐘車程第四圈市鎮為蘭裡區等，平均屋價為61萬2100元。

50分鐘車程的第五圈市鎮包括菲沙谷阿伯斯福特市周邊地區，

平均屋價降到52萬1100元。加國無憂 51.CA

大溫有多個特殊現象。首先核心城鎮溫哥華的房價，與第一圈市鎮

平均屋價差距不大（約24萬），但週邊第一圈與第二圈城鎮的差距

就相當顯著（約46萬）。無憂資訊 info.51.CA

此外，若從大溫核心開車到到第五圈市鎮，平均每開車一分鐘，

房價就下跌2萬578元，較多倫多的1萬6200元，蒙特利爾的9400元

和卡爾加里的5400元都高出許多。

這些現象或與大溫地區依山面海，可建築腹地相對少，交通較擁塞有關，

因此民眾較集中居住核心及周邊近鄰區域，造成核心區與較週邊區

房價落差巨大，例如溫市和第五圈的房價差距達到103萬元之譜。

一般而言，房價會隨著與核心區往外的距離而遞減，但四大都會中

的卡爾加里卻是特例，核心區雖以66萬5500元最高，但週邊第一圈房價

為51萬5900元，反而低於第二圈的53萬7900元和第三圈的56萬9000元。

分析指這與卡市腹地寬廣有關，加上交通順暢，駕車來往核心和週邊區

的時間較好掌控，讓許多開車通勤族即使在較遠的區域購屋，也不用擔心

塞車而延誤工作。

此外，卡城週邊區風景優美，也吸引當地富裕一族到郊區購屋享受生活，

對靠近核心區的城鎮反而興趣缺缺。